Sezením na židli ještě klient levnější hypotéku nezískal.

Ušetřit na splátkách pomůže až aktivita dlužníka, ale výsledkem nemusí být automaticky přesun úvěru do jiné banky. Finanční domy si chtějí klienty udržet a nabídky konkurence jsou ochotny překonat.

Již přes rok jsou podmínky pro přesun hypotéky relativně shovívavé i mimo období změny fixace úrokové sazby. Když se mění zafixovaná úroková sazba, přesun je bezplatný, jinak musí dlužník platí.

Hotová matematika
Poslanec Miroslav Beblavý před rokem prosadil v zákoně maximální pokutu za odchod na jedno procento, v minulosti dosahovala často čtyř až pěti procent. Přestože je dnes přesun výhodnější, nevyplatí se automaticky každému.

Už jednoduchá matematika naznačí, že má-li dlužník dva roky do změny fixace úrokové sazby a přestěhováním by získal o půl procentního bodu nižší sazbu, platit jednoprocentní pokutu se mu nevyplatí. Jiná situace nastane, má-li do uplynutí fixace až čtyři roky.

„Úroková sazba je jen jeden z mnoha faktorů, který je v takové situaci třeba posoudit,“ míní Erik Babušiak z Partners Group SK.

Důležitý je podle něj nejen počet měsíců do výročí fixace a do splacení hypotéky, ale také další související náklady, jako jsou katastr, znalecký posudek a také případný poplatek za předčasné splacení hypotéky.

„Stejně důležitá je nová nabídka, a to nejen z pohledu úroku, ale i celkové nákladovosti (RPSN) a dalších faktorů.“

Dodává, že banky jsou při refinancování ochotny pokrýt klientovi různé výdaje, například zmiňovaný poplatek katastru.

„Určitě je třeba si dát úsporu a náklady přepočítat předtím, než se klient rozhodne,“ upozorňuje analytik Fincentra Peter Világi.

Nenaleťte
Banky často v úsilí přesvědčit klienta, aby přešel k nim, komunikují úsporu díky nižšímu úroku na celou délku trvání úvěru. Konkrétní splátku však umí garantovat jen na dohodnuté období fixace úrokové míry – nejčastěji tři až deset let.

„Nepovažuji za relevantní podsouvat klientovi, kolik by uspořil při novém úroku za celé období úvěru, například zbývajících 20 až 25 let, jak to občas slyším, protože úrok bude garantován opět jen na období fixace,“ potvrzuje i Ildikó Gerichová ze společnosti Gepard Finance.

Při zvažování refinancování doporučuje nejprve jednání o nižším úroku s bankou, ve které má klient úvěr nyní. E. Babušák se s ní shoduje:

„Často stačí, když klient své bance vzpomene, že přemýšlí o refinancování, a ta zareaguje nabídkou na snížení úrokové sazby nebo takzvaným restartem fixace, kde klient dostane novou nabídku na novou lhůtu fixace již dnes.“

Pod dvě procenta
Některé banky nabízejí klientům úroky již pod jedním procentem, ale pouze při splnění dalších podmínek a využívání doplňkových služeb.

„Taková nabídka může být výhodná pro žadatele, který ví, že kupované produkty i reálně potřebuje a využije,“ říká P. Világi.

„Pokud však není na aktivní placení kreditní kartou zvyklý, nemá a nechce aktivně využívat v hypoteční bance běžný účet, má výhodné životní pojištění a pojištění úvěru vlastně nepotřebuje, tak v takovém případě mu nabídka banky úvěr jen prodraží,“ dodává.

Ale i bez využívání dalších služeb se úrok může dostat hluboko pod dvě procenta. M. Babušák například doporučuje na úkor nízké sazby si raději zvolit delší fixaci. „Úrokové sazby na tak nízké úrovni jsou anomálií, která dlouhodobě není udržitelná. V horizontu dvaceti a více let je předpoklad, že průměrné úrokové sazby na hypotékách se budou pohybovat kolem čtyř procent.“

Proto doporučuje snížit celkové proplacení hypotéky pravidelným investováním. To v praxi znamená, že klient s nízkým úrokem by si měl vypočítat, kolik by zaplatil, kdyby se sazba zvýšila na čtyři až pět procent, a rozdíl investovat.

\“V budoucnu se mu tato aktiva rozhodně sejdou, ať už na předčasné splacení hypotéky, nebo jako rezerva v případě neočekávaných událostí,\“ konstatuje M. Babušiak.

Přísná šestipravidla
Národní banka Slovenska postupně zpřísňuje podmínky pro nové hypotéky, což v praxi znamená, že k úvěrům se část Slováků dostane těžší. V případě refinancování to však zcela neplatí. \“Proces při schvalování úvěru, který je refinancován, je ve většině bank jednodušší, ale pravidla ohledně rezerv z příjmů se týkají i tohoto úvěru,\“ shrnuje I. Gerichová.

Po zaplacení splátky a odečtení životního minima musí dlužníkovi zůstat určitá rezerva z výplaty. \“Pokud si klient nechce zvýšit úvěr při refinancování, banky ho posuzují méně přísně, protože svou úvěrovou historií prokázal schopnost půjčku splácet,\“ vysvětluje P. Világi.

Analytik dodává, že změnou banky si klient ještě náklady snižuje. Pro banku je zpravidla nižší riziko půjčit jemu, než dát peníze novému žadateli, který dosud nic nesplácel, a tudíž nemá ani pozitivní historii v úvěrovém registru.

Přirážky v sazbách
M. Babušák je poněkud opatrnější a upozorňuje, že některé banky začínají podle doporučení NBS zpřísňovat podmínky u úvěrů s vysokým procentem financování, kde objem hypotéky přesahuje hranici 80 nebo 90 procent hodnoty nemovitosti.

„V praxi se to projevuje tak, že banky postupně zavádějí přirážky v úrokových sazbách na takových úvěrech. Také je běžné, že každý klient má v bance individuálně posuzovaný rating a podle něj mu banka může, ale nemusí schválit refinanční hypotéku,“ dodává.

Odborníci se zároveň shodují, že refinancování hypotéky je komplikovaný produkt, o kterém je třeba uvažovat déle než jen jedno odpoledne. I proto je dobré konzultovat situaci s nezávislými odborníky či využívat refinanční kalkulačky.